樓市政策調(diào)整持續(xù)深化 　　編者按　近，信陽全面推行現(xiàn)房銷售制度引發(fā)廣泛關(guān)注。從全國來看，我國房地產(chǎn)市場改革進(jìn)一步深入推進(jìn)，“好房子”國家標(biāo)準(zhǔn)、金融財政政策以及城市更新等一系列新策“組合拳”持續(xù)發(fā)力，激發(fā)市場活力。本期地產(chǎn)周刊聚焦樓市政策調(diào)整持續(xù)深化，進(jìn)一步惠及消費者。 　　在上海財經(jīng)大學(xué)特聘教授陳惠雄看來，消化三、四線城市龐大庫存，推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需要通過進(jìn)一步全面深化改革才能達(dá)成。 　　針對房地產(chǎn)市場面臨的總量過大、結(jié)構(gòu)失衡、需求分化等挑戰(zhàn)，應(yīng)貫徹“控制總量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，細(xì)分市場，多元擴(kuò)需，協(xié)同發(fā)展”的調(diào)控策略。 　　當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整，一、二線城市的房價已經(jīng)沒有以前那么高不可攀，三、四線城市的房子也更便宜，但三、四線城市的樓市去化周期較長，如何消化龐大的庫存仍是一大難題。 　　由地方出資收購已建成未售商品房用作保障性住房，是破解樓市庫存的辦法之一，但從目前實際操作效果來看并不理想。中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇日前對中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示，當(dāng)下特別要警惕一些專家提出的“壓價收購商品房”主張。 　　在上海財經(jīng)大學(xué)特聘教授陳惠雄看來，消化三、四線城市龐大庫存，推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需要通過進(jìn)一步全面深化改革才能達(dá)成。 　　他認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于重要轉(zhuǎn)型發(fā)展時期，亟需探索“從安居建設(shè)到樂居發(fā)展”的房地產(chǎn)發(fā)展新模式、提升城市新格局。 　　01　三、四線城市樓市去化周期較長 　　陳惠雄認(rèn)為，我國許多城市，尤其是三、四線城市，其房地產(chǎn)市場在城市化進(jìn)程與政策調(diào)控的雙重影響下，正經(jīng)歷從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期。當(dāng)前，房地產(chǎn)發(fā)展面臨供需結(jié)構(gòu)失衡、政策效應(yīng)遞減、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型滯后等結(jié)構(gòu)性矛盾與現(xiàn)實問題。 　　根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2024年12月，全國商品房待售面積7.5億平方米。另外，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院《全國百城住宅庫存報告》，百城新建商品住宅庫存面積45265萬平方米，其中三、四線城市占比約44.8%（約20283萬平方米），同比下降9.3%。 　　雖然三、四線城市庫存規(guī)模連續(xù)23個月同比下降，但因銷售增速放緩，去化周期仍處高位。2024年12月，三、四線城市新建商品住宅存銷比為30.6個月，遠(yuǎn)超一、二線城市（一線城市12.8個月，二線城市18.0個月）。這意味著按當(dāng)前銷售速度，三、四線城市需近2.5年才能消化完現(xiàn)有庫存。 　　浙江省金華市社科聯(lián)副主席胡強認(rèn)為，當(dāng)前樓市庫存積壓與需求分化并存。首先是庫存壓力顯著。以三、四線城市金華市為例，其庫存去化周期普遍長于一、二線城市，區(qū)域分化嚴(yán)重。金華市區(qū)2025年一季度存量住宅用地信息公示數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)存量住宅用地項目共計78個，其中婺城區(qū)20個、金東區(qū)17個、開發(fā)區(qū)25個、金義新區(qū)6個、金華山4個、城投集團(tuán)6個。其次是需求層次分化，改善型需求在逐漸增加，剛性需求在下降。 　　胡強告訴記者，當(dāng)前三、四線城市政策刺激效果持續(xù)弱化。2025年許多城市雖推出購房補貼、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等政策，但受制于前期漲幅過大、市場信心修復(fù)緩慢、居民收入預(yù)期謹(jǐn)慎、加杠桿購房意愿不足等因素，政策拉動效應(yīng)有限。 　　孟曉蘇擔(dān)心的問題是，地方政府對財政資金收購商品房的政策執(zhí)行存在偏差。若財政資金用于收購商辦用房改造為保障房，符合政策初衷；但部分地區(qū)將目標(biāo)錨定商品住宅，甚至采取壓價收購策略（如以市場價60%強制收購），導(dǎo)致市場交易陷入僵局。 　　他告訴記者，央行原計劃提供的3000億元再貸款支持收購存量商品房，但截至2024年年底，仍有大量額度未使用，顯示政策推進(jìn)存在一定難度。 　　在孟曉蘇看來，一旦低價收購行為形成示范效應(yīng)，將通過“邊際價格”機(jī)制進(jìn)一步拉低周邊房價。他強調(diào)，現(xiàn)在要防止庫存進(jìn)一步積壓，須結(jié)合市場實際需求靈活施策。 　　02　下一步應(yīng)精準(zhǔn)施策、靶向發(fā)力 　　北京中企規(guī)劃院院長黃永剛在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時認(rèn)為，目前三、四線城市房地產(chǎn)市場整體面臨下行壓力，但區(qū)域分化明顯，部分城市存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會。 　　他說，三、四線城市房價普遍承壓，2025年前四個月多數(shù)城市新房價格同比下降，部分城市跌幅超1%。其中，遠(yuǎn)離中心城市、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的地區(qū)房價下行壓力更大，去化周期長達(dá)4年以上，人口流失導(dǎo)致住房需求減少。但江蘇、浙江等沿海省份的三、四線城市因產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，房價韌性較強；部分核心城市周邊三、四線城市若產(chǎn)業(yè)支撐力較強，也可能維持房價穩(wěn)定。 　　他認(rèn)為，在市場調(diào)整壓力下，三、四線城市開發(fā)商面臨去化難題，須優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)品競爭力，并通過線上營銷、購房補貼等創(chuàng)新手段刺激需求。同時，三、四線城市需加強與中心城市的協(xié)同發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)升級以吸引人口流入，緩解房地產(chǎn)市場供需矛盾。 　　陳惠雄認(rèn)為，當(dāng)前傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式已難以為繼，轉(zhuǎn)型壓力持續(xù)凸顯。不過一些城市近兩年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量控制趨嚴(yán)，且明確要求“嚴(yán)控增量、盤活存量”，反映出土地供應(yīng)端已呈現(xiàn)收緊趨勢，傳統(tǒng)“以地生財”模式面臨政策約束。 　　他認(rèn)為，靠擴(kuò)大總量的房地產(chǎn)發(fā)展階段已經(jīng)結(jié)束，減量提質(zhì)是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個總趨勢。針對房地產(chǎn)市場面臨的總量過大、結(jié)構(gòu)失衡、需求分化等挑戰(zhàn)，應(yīng)貫徹“控制總量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，細(xì)分市場，多元擴(kuò)需，協(xié)同發(fā)展”的調(diào)控策略，積極穩(wěn)妥破解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展難題，實現(xiàn)“從安居建設(shè)到樂居發(fā)展”的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展。 　　陳惠雄認(rèn)為，在控制總量方面，要根據(jù)人口流動趨勢、庫存去化周期、市場需求變化等指標(biāo)，建立“人地房”聯(lián)動機(jī)制，動態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，從源頭控制房產(chǎn)供給，引導(dǎo)房企注重產(chǎn)品品質(zhì)而非單純規(guī)模擴(kuò)張。同時，實施差異化信貸政策，探索“以租代售”新模式，鼓勵房企將部分房源轉(zhuǎn)為長租公寓，滿足新市民、青年人等群體的住房需求。 　　在優(yōu)化結(jié)構(gòu)方面，推動存量房改造升級，打造“樂居”品質(zhì)標(biāo)桿。推進(jìn)老舊小區(qū)“有機(jī)更新”，實施“適老化、適幼化”改造，打造“安全、便捷、綠色、人文”的未來生活場景，提升住宅科技含量和附加值。 　　在細(xì)分市場方面，精準(zhǔn)畫像需求群體，提升供需匹配效率。建立“人口—產(chǎn)業(yè)—住房”聯(lián)動監(jiān)測機(jī)制，定期發(fā)布當(dāng)?shù)刈》啃枨蟀灼嵤┎町惢》抗?yīng)政策，創(chuàng)新定制化住房服務(wù)模式，探索“先租后售”“共有產(chǎn)權(quán)”等靈活住房供應(yīng)模式，降低購房者資金壓力，提高住房可及性。 　　在多元擴(kuò)需方面，培育新興住房需求，拓展市場發(fā)展空間。發(fā)展“住房+產(chǎn)業(yè)”融合模式，結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略，因地制宜推動房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)叵冗M(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)深度融合，建設(shè)“產(chǎn)業(yè)新城”“特色小鎮(zhèn)”等產(chǎn)城融合項目，形成“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)”的良性循環(huán)。打造“住房+文旅”特色品牌，鼓勵房企與文旅企業(yè)合作，打造“住假一體”“文旅融合”的復(fù)合型項目，滿足居民對美好生活的多元化需求。 　　在協(xié)同發(fā)展方面，構(gòu)建“房地產(chǎn)業(yè)+”生態(tài)體系，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。深入挖掘弘揚地域文化，提升城市軟實力。通過融合文化資源，打造“文化地標(biāo)”“文化樓品”等產(chǎn)品，提升城市文化品位和吸引力。推動經(jīng)濟(jì)與科技協(xié)同創(chuàng)新，培育發(fā)展新動能。因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，深度融合傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，打造高能級創(chuàng)新平臺。鼓勵房企與科研機(jī)構(gòu)合作，建設(shè)“科創(chuàng)社區(qū)”等，為科技創(chuàng)新提供空間載體和服務(wù)支持。推進(jìn)農(nóng)工商貿(mào)并舉發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合，鼓勵房企參與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，開發(fā)“田園綜合體”“特色小鎮(zhèn)”等項目，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素雙向流動和資源優(yōu)化配置。 　　陳惠雄指出，房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量轉(zhuǎn)型，需要以“控制總量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、細(xì)分市場、多元擴(kuò)需、協(xié)同發(fā)展”為總方針，精準(zhǔn)施策、靶向發(fā)力。通過控制總量，實現(xiàn)市場供需平衡；通過優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提升住房品質(zhì)內(nèi)涵；通過細(xì)分市場，滿足多元化需求；通過多元擴(kuò)需，拓展市場發(fā)展空間；通過協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建“房地產(chǎn)業(yè)+”生態(tài)體系。唯有如此，方能推動房地產(chǎn)市場從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”轉(zhuǎn)變，從“安居建設(shè)”向“樂居發(fā)展”跨越，為經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展注入新動能。（記者 周雪松） 　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)濟(jì)時報